胶南市公有住房出售暂行办法

南政发( 1995)78号

第一条  为了加强本市公有住房出售管理，建立与社会主义市场经济体相适应的房改制度，实现住房商品化，根据《青岛市公有住房出售暂行办法》和《胶南市深化城镇住房制度改革实施方案》，制定本暂行办法。

第二条  本暂行办法所称公有住房，是指机关、社会团体、企业，事业单位自管公有的住房。

第三条  出售的公有住房必须是成套、独用、完好或基本完好的公有住房。

     平房、危房、已列入旧城改造规划、产权尚有争议、城市公共用地、具有历史纪念意义和办公大院内或生产区域内不便分道出入的住房以及其它不宜出售的住房除外。

第四条  凡在本市工作，且夫妇双方均具有本市常住城镇户口的职工或居民，或夫妇双方一方为正式职工另一方为农民合同工（含民办教师），双方均为农民合同工，一方为招聘干部另一方为正式职工或农民合同工，可以购买一套用于自住的住房（以公安机关核发的户口簿并以构成家庭为准）。在市区规划区内的所有机关、企事业单位(不含军队），珠山办事处之内的一村、二村、郝家石桥村、松元村、辛庄村、马场村、小台后村，珠海办事处之内的三村、四村、东楼村、李家石桥村、王家石桥村、袁家村、黄土庄村、烟台东村，灵海办理处之内的广城村、豆金河村、孟家滩村、薛家滩树、孙家滩村，或欲购买公房所在地有私房的不准购买公有住房。已住房只限于售给符合购房条件的现住户。

    第五条  对符合购房条件的职工或居民购买已租住公房，房屋产权单位对本单位职工和外单位职工均应按本暂行办法的规定出售。不符合购房条件的职工欲购买已租住公房，经产权单位职代会讨论同意，报市房改办公室批准后，可按市场价出售，不享受各种优惠政策。

第六条  向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，向高收入家庭（目前暂定双职工年收入合计超过3,6万元为高收入职工家庭）出售公有住房实行市场价。

第七条  公有住房的出售成本价包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区公用设施建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素。本市1994年出售新建公有住房的成本价为520元/m²。

第八条  中低收入职工家庭购买公有住房也可以实行标准价。标准价由负担价和抵交价两部分组成。负担价按本市上一年双职工年平均工资的3倍购买新建砖混一等结构，建筑面积56平方米的住房计算。1994年的负担价为298元/m²。抵交价按双职工合计工龄65年内积累的由单位资助的住房公积金和住房补贴贴现值的80%计算。1994年的抵交价为189元／m²。本市1994年出售新建公有住房的标准价为487元/ m²。

第九条  旧房的负担价以出售当年新房的负担价为基数重新折扣计算，每年折扣率为2%，住房使用年限超过30年的以30年计算，抵交价折扣最多不能低于新房抵交价的80%。上述两项折扣合计，1994年旧房的年折扣率为新房标准价的1.48%。经过大修或设备更新的房屋按《青岛市城市房屋估价暂行办法》的规定，进行评估后确定重新折扣。

第十条  出售公有住房的成本价和标准价由市房改办公室按照职工上年平均工资水平、单位发给住房补贴和资助职工建立住房公积金年增长水平每年进行测算，经市房改领导小组审核，报青岛市人民政府批准后执行。两价的执行年度为当年的7月1日至次年的6月30日。

    计算新房负担价的双职工家庭年平均工资的倍数逐年提高，1995年前为3倍，以后每年提高0.l倍，2000年达到3.5倍。随着职工家庭年平均工资的增加，出售公有住房逐步从标准价过渡到成本价。    

第十一条  个人购买公有住房的给予以下房价折扣：  

    （一）公有住房的实际售价，根据购买房屋所处地域、结构、层次、朝向、设施和装修标准以及使用方便程度等因素，给予折扣。

    （二）职工以标准价或成本价购买现已租住的公有住房，适当给予折扣。1994年折扣率为负担价的5%，今后每年减少一个百分点，2000年全部取消。

    （三）按购房职工家庭1995年以前的双职工工龄之和给予折扣。每年工龄折扣的数额，按抵交价除以65计算。1994年每年工龄折扣2.91元/ m²，职工工龄年限由劳动人事部门确认。离退休职工购房计算工龄折扣的时间按国家规定的离退休年龄计算，提前离退休的职工按实际工作年限计算。

    第十二条  职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。购房面积标准按照《胶南市城镇住房制度改革实施方案》中所定超标加租起点数为标准执行，超过标准的部分执行市场价。

    职工个人按标准价或成本价购买住房后，因工作变动等原因，所在单位同意给予调整分配住房时，可以按同期的标准价或成本价购买所调整的新房。但同时应将原已购买的住房以同期的标准价或成本价返售给原单位。

第十三条  职工购房可以一次性付款，也可以分期付款。对一次付清房款的给予折扣，折扣率参照政策性贷款利率与银行储蓄存款利率的差额确定，1994年的折扣率实际售价的20%。

    实行分期付款的，首期付款不得低于实际售价的30%。分期付款的期限不超过10年，分期交付的部分要计收利息，利率按政策性抵押贷款的利率确定。经办政策性往房金融业务的银行，应充分利用政策性住房资金，向购房职工提供政策性抵押贷款。

购房人分期付款期间调离本市或死亡的，由其符合购房条件的直系亲属或合法继承人付清房款。其符合购房条件的直系亲属或合法继承人不购买住房．由售房单位与其直系亲属或合法继承人进行经济结算。

    第十四条  职工购买住房可以申请使用同一户名职工和在本市工作的直系亲属职工积累的公积金和缴交的住房租赁抵押金支付或折抵购房款。职工购买住房后仍享受目前的住房补贴和单位按规定资助的住房公积金。

第十五条  以成本价出售公有住房的实际售价先按以标准价出售的办法计算实际售价，再乘以当年成本价与标准价的比值。1994年成本价与标准价的比值为1.07。

出售公有住房每平方米建筑面积的实际售价：一类区域不得低于110元，二类区域不得低于100元。

第十六条  职工个人购买公有住房的面积，按建筑面积计算。每户建筑面积由使用面积、结构面积和应分摊的共用面积组成。

第十七条  职工个人以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

职工个人以成本价购买的住房，产权归个人所有，住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承，不能赠与。住用5年后可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买权或租用权，原售房单位撤销的，市房产管理部门有优先购买权或租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例，进行分配。

第十八条  产权单位出售住房时，应持住宅房屋产权证书、出售公有住房申请表、住房出售计划分配表向市房改办公室提出书面售房申请，经市房改办公室审批后方可出售。购房职工应向产权单位提出购房书面申请，并由住房产权单位确认其购房资格。买卖双方须签定买房合同。出售公有住房的价格由评估机构评估后，由市房改办公室会同有关部门核定。

第十九条  职工购买住房，应到房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书。出租和出售、赠与、继承以及其他形式转让所购房屋，应按国家规定交纳有关税费。

第二十条  公有住房的售房收入提取共用部位维修基金后，按照( 94)财综字第127号文的规定比例分别上交财政和留归单位，全额纳入各级住房基金，专项用于住房建设和住房制度改革。

     第二十一条  职工购买的公有住房，室内各项维修开支由购房人负担，共用部位和共用设施的维修开支由共同使用的产权入分担。售房单位从售房款中提留12%。建立共用部位、共用设施维修基金，以其利息收入支付维修费，不足部分由产权人按各自住房建筑面积的比例分摊。维修基金由房屋产权人、房屋出售单位以及相关人员组成的住房管理委员会负责管理，在未成立管理委员会之前，其职责由房屋出售单位代理。

第二十二条  各售房单位和购房职工，要严格按照本暂行办法的规定执行，如有违反者，由市房改办公室按下列规定予以处罚：

（一）售房单位谎报所售房屋情况的（包括面积、售价等）对售房单位处以实际售房价款5%至10%的罚款，并责成售房单位重新申报。

（二）向不符合购房条件的人出售房屋的，责令改正并对责任者处以500元至1000元罚款。

（三）隐瞒事实，弄虚作假骗购公有住房的，取消当事人购房资格，收回房屋，并对当事人处以500元至2000元的罚款。

（四）以成本价和标准价购买的住房，住用不足5年擅自出售和变相出售的，责令其补缴市场价与原购房价的差额部分，并对出售人处以“差额”部分一至二倍的罚款。

对违反本办法规定的单位负责人和直接责任人，由有关部门给予行政处分，构成犯罪的依法追究刑事责任。

第二十三条  当事人对行政管理部门作出的行政处罚决定不服的，可依照《行政复议条例》、《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议和提出诉讼。

第二十四条  驻胶南部队所管住房，按军队房改方案执行。

第二十五条  本暂行办法由胶南市住房制度改革领导小组办公室负责组织实施和解释。

第二十六条  本办法自发布之日起施行。1993年3月市政府公布的《胶南市出售公有住房暂行办法》同时废止。