胶南市深化城镇住房制度改革实施方案

南政发( 1995)78号

为全面贯彻落实《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（以下简称《决定》），推进我市住房制度改革，促进住房商品化和住房建设的发展，结合我市实际，制定本方案。

一、住房制度改革的基本内容和近期任务

    （一）城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，其根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化，加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。

    （二）城镇住房制度改革的基本内容是：改革住房建设投资体制，由原来国家或单位统包的投资体制改为国家、单位、个人三者合理负担的投资体制；改革住房建设、分配、维修，管理体制，由原来单位统包职工住房的建设、分配、维修、管理一体化的单位所有制，改为住房的生产、建设专业化，维修管理社会化的体制；改革住房分配体制，把住房实物福利分配的方式改为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象的、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系，建立住房公积金制度，发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。

（三）城镇住房制度改革遵循综合配套、分阶段推进的原则。我市的城镇住房制度改革实施方案，除出售公有住房外，其他内容已于1993年3月开始实施，并取得了很好的效果。近期的任务是：在原方案的基础上，加大租金改革力度，坚持住房公积金制度，稳步出售公有住房，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场，加快经济适用住房建设，到本世纪末，初步建立起新的城镇住房制度，使城镇居民住房达到小康水平。

二、继续推进住房租金改革

（四）按照国务院提出的到2000年，住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资15%的要求，我市公有住房的月平均租金标准，从1995年7月1日起，由现行的每平方米使用面积0.45元提高到0.80元，1996年房租达到占我市双职工家庭平均工资的8%，1998年达到11%。

柴房租金：砖混结构每平方米使用面积0.04元；砖木结构每平方米使用面积0.02元。

    （五）住房租金调整后，对离退休职工、民政部门确定的社会救济对象和非在职优抚对象实行减、免、补政策。住房在规定标准之内的职工家庭，老红军新增租金全免；抗日战争、解放战争时期参加革命工作的职工和退休职工新增租金分别减免65%、50%、20%；社会救济户和非在职优抚户凭民政部门证明，新增租金由住房产权单位予以全免。

（六）对租住公房面积超过标准的，按《胶南市租住公房面积超过标准实行加租暂行办法》的规定实行分档次加价计租。

    （七）职工承租新分配的公有住房，按《胶南市缴纳住房租赁抵押金暂行办法》，缴纳住房租赁抵押金。

三、规范和完善住房公积金制度

    （八）党政机关、社会团体、企事业单位及其具有本市常住户口的在职固定职工、城镇合同制职工，以及三资企业单位夫妇双方均具有本市常住城镇户口的中方职工，均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则缴存住房公积金。

（九）住房公积金缴存额等于职工工资基数乘缴存比例。工资基数按职工本人上年度月平均工资计算，工资额按国家统计局的规定计算。

1995年单位和职工个人的缴存比例均为5%，以后随着国民经济的发展和人民生活水平的提高，逐步提高缴存比率。调整时由胶南市人民政府公布。

四、稳步出售公有住房

（十）城镇公有住房，除其他不宜出售的住房外（包括平房、危房、已列入旧城改造规划、产权尚有争议，城市公共用地、具有历史纪念意义和办公大院内或生产区域内不便分道出入的住房等），均可向城镇符合购房条件的职工出售。职工购买公有住房坚持自愿的原则，新建公有住房和腾空的旧房实行先售后租，并优先出售给住房困难且符合购房条件的职工。已住房只限于售给符合购房条件的现住户。

（十一）向家庭年收入在3.6万元以上高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，成本价包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费，住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素。1994年我市出售新建公有住房的成本价为520元／m²。旧房的成本价按买房当年新房的成本价重新折扣（折旧年限为50年）计算，使用年限超过30年的，按30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。

（十二）根据我市职工目前的平均收入水平，对中低收入职工家庭购买公有住房也可以实行标准价。标准价由负担价和抵交价两部分组成。一套砖混一等结构56平方米建筑面积标准新房的负担价是上一年我市双职工年平均工资的3倍。抵交价为双职工65年（男职工35年，女职工30年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%。199年我市新房的标准价为487元/m²，其中负担价298元／m²，抵交价189元／m²。

    旧房的负担价按出售当年新房的负担价重新折扣（折扣年限为50年）计算，使用年限超过30年的，按30年计算，经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。旧房的抵交价根据使用年限适当降低，但最多不低于新房抵交价的80%。

（十三）出售公有住房的成本价和标准价由市房改办公室会同有关部门按照职工上年平均工资水平、单位发给住房补贴和资助职工建立住房公积金年增长水平每年测算，经市房改领导小组审核，报青岛市人民政府批准后执行。成本价和标准价的执行年度为当年的7月1日至次年的6月30日。

     （十四）售房价格要逐步从标准价过渡到成本价。新房负担价与双职工家庭年平均工资的倍数逐年提高，1995年为3倍，以后每年提高O.l倍，2000年达到3.5倍。

（十五）公有住房的出售，应坚持先评估后出售的原则。住房的实际售价根据所处地域、结构、层次、朝向、设施和装修标准以及使用方便程度等因素区别计价。

（十六）售房单位计算实际售价时，按以下情况给予折扣：

1.职工以标准价或成本价购买现已租住的公有住房，适当给予折扣。1994年折扣率为负担价的5%，之后每年减少一个百分点，2000年前全部取消。

2.按购房职工家庭1995年以前的双职工工龄之和给予折扣。每年工龄折扣的数额，按抵交价除以65计算。1994年按双职工合计工龄折扣的每年每平方米折扣2.91元，职工工龄年限由劳动、人事部门确认。离退休职工购房计算工龄折扣的时间按国家规定的离退休年龄计算，提前离退休的职工按实际工作年限计算。

夫妇双方，一方去世，另一方未再婚的，按夫妇双方工龄折扣。

（十七）职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。购房面积标准按照《胶南市城镇住房制度改革实施方案》中所定超标加租起点数为标准执行，超过标准的部分执行市场价。

（十八）付款方式。职工购房可以一次付款，也可以分期付款。对一次付清房款的给予折扣，折扣率按照购房政策性贷款利率与银行储蓄存款利率的差额以及分期付款的控制年限确定。实行分期付款的，首期付款不得低于实际售价的30%，分期付款的期限不超过10年，分期交付的部分要计收利息，利率按政策性抵押贷款的利率确定。经办政策性住房金融业务的银行，应充分利用政策性住房资金，向购房职工提供政策性抵押贷款。

职工购买住房可以申请使用同一户名职工和在本市工作的直系亲属职工积累的公积金和缴交的住房租赁抵押金支付或折抵购房款。

（十九）职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场交易，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，住用5年后可以依法进入市场交易。在补交土地使用权出让金和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承，不能赠与。产权份额按标准价占售房当年成本价的比例确定。住用5年后可依法进入市场交易，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，市房产管理部门有优先购买、租用权。售、租收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例，进行分配。

（二十）职工购买住房，应到房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书。出租和出售、赠与、继承及以其他形式转让所购房屋，应按国家规定交纳有关税费。

（二十一）加强售房款的管理。公有住房的售房收入在提留共用部位维修基金后，按住房产权关系和一定比例上交同级财政和留归单位，分别纳入各级住房基金。售房收入全部用于住房建设和住房制度改革，严禁挪用。

（二十二）改革现行住房管理体制，发展多种形式的物业管理企业和社会化的房屋维修、管理服务，可以按系统、按区域或邻近企业、单位组成独立经营的住房维修管理实体，解除购房职工的后顾之忧。职工购买的公有住房，室内各项维修开支由购房人负担，共用部位和共用设施的维修开支由共同使用的产权人分担。售房单位从售房款中提留12%，建立共用部位、共用设施维修基金，以其利息收入支付维修费，不足部分由产权人按各自住房建筑面积的比例分摊。

五、加快经济适用住房的开发建设

（二十三）要十分重视经济适用住房的开发建设，建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的住房供应体系，加快解决中低收入家庭的住房问题。经济适用住房建设用地，采取行政划拨方式供应。对经济适用住房建设项目，计划、城建、房产、财政、税务等部门要在政策方面予以扶持，金融单位在信贷等方面应予以支持。在建房、售房等方面，对离退休职工、教师和住房困难户优先安排。具体办法由市住房制度改革领导小组另行制定。

（二十四）提倡和鼓励集资、合作建房，发展住房台作社，在统一规划的前提下，充分发挥各方面积极性，加快住房建设。

六、加强领导，统筹安排，确保房改工作的顺利进行

（二十五）城镇住房制度改革是经济体制改革中的一个重要组成部分，涉及到利益调整，关系到千家万户，关系到政治稳定和社会安定，是一项复杂的社会系统工程。各乡镇政府、各部门、各单位要切实加强对房改工作的领导，做好统筹安排，配备力量健全工作机构，落实专人抓这项工作，保证房改和各项政策落到实处。

（二十六）要做好房改的宣传工作，各级各部门要广泛宣传加快城镇住房制度改革的目的、意义、政策和实施步骤，引导广大干部、群众转变观念，积极参与城镇住房制度改革。

（二十七）要严肃房改纪律，加强监督检查。住房制度改革实行属地原则，所有驻我市的机关、企事业单位不论隶属关系，都应执行胶南市政府对公有住房改革的统一部署和房改政策。任何部门和单位不得自行制定涉及房改的办法、规定。监察、财政、物价、国有资产、房改等有关部门要密切配合，加强监督检查。对不执行房改政策，低价售房，变相增加优惠和以权谋私等违法违纪行为，要严肃查处。

（二十八）驻胶南军队的住房制度改革，按中央军委的部署执行。

（二十九）本方案自公布之日起施行。原有的政策和规定，凡与本实施方案不一致的，一律以本方案为准。